Cliënten die in Spanje onroerend goed kopen, vragen me vaak naar "ontwikkelingsconditie". En hier is het eerste belangrijke verschil: wat we in Polen onder ontwikkelingsconditie verstaan, ziet er in Spanje vaak heel anders uit.
In Polen associëren veel mensen een appartement van een projectontwikkelaar met een woning die nog afgewerkt moet worden. Er is stucwerk, dekvloer, sanitair, ramen en een voordeur, maar voordat je erin kunt trekken, moet je meestal nog de vloeren, badkamers, keuken, verlichting, binnendeuren, inbouwmeubels en al het andere installeren. Met andere woorden, je koopt een woning, maar je bent nog lang niet klaar om er te wonen.
In Spanje, met name op de nieuwbouwmarkt aan de Costa Blanca en Costa Cálida, worden nieuwe appartementen vaak opgeleverd volgens een standaard die Poolse kopers behoorlijk verrast. Het appartement beschikt over afgewerkte vloeren, afgewerkte badkamers, binnendeuren, houtwerk, vaak inbouwkasten, een kant-en-klare of volledig uitgeruste keuken en in veel projecten ook over centrale airconditioning, gewone airconditioning en vloerverwarming in de badkamers.
Daarom zeggen klanten soms, als ze een nieuw appartement binnenlopen: "Hier kun je wonen.".
En heel vaak is dat ook daadwerkelijk mogelijk.
Waarom is dit verschil zo groot?
Simpel gezegd: in Spanje is de afwerking van nieuwbouwwoningen doorgaans meer "utilitair". Ontwikkelaars aan de kust verkopen appartementen vooral aan kopers die snel willen verhuizen: voor vakanties, langere verblijven, verhuur of als tweede huis. Zulke klanten wonen niet altijd in de buurt, kennen de lokale aannemers niet en willen geen maanden besteden aan het organiseren van de afwerking en het begeleiden van elke fase van het werk.
Daarom zijn veel investeringen zo opgezet dat de koper na de overdracht direct in het pand kan trekken, het naar eigen wens kan inrichten en het veel sneller in gebruik kan nemen dan bij het klassieke Poolse model.
Dit betekent natuurlijk niet dat elke woning in Spanje identiek wordt opgeleverd. Er bestaat geen standaard voor alle projecten. De verschillen tussen projectontwikkelaars kunnen aanzienlijk zijn. In het ene project is de keuken volledig uitgerust met apparatuur, terwijl deze in een ander project alleen ingebouwd is of klaar voor installatie. In het ene project wordt airconditioning geïnstalleerd, terwijl in het andere project alleen een voorbereiding nodig is. Daarom is het altijd belangrijk om de documentatie van een specifiek project te lezen.
En hier komt een zeer belangrijk concept naar voren: memoria de calidades.
Memoria de calidades, oftewel een document dat gelezen moet worden
Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning in Spanje is een van de belangrijkste documenten het memoria de calidades (memorandum van algemene bouwvoorschriften). Dit document beschrijft de normen, materialen, installaties en componenten die in de woning en de gemeenschappelijke ruimtes moeten worden aangebracht.
Hier moet duidelijk vermeld staan wat er precies bij de prijs is inbegrepen. Of de keuken is voorzien van apparatuur. Of er airconditioning is geïnstalleerd of dat de installatie voorbereid moet worden. Wat voor soort vloerbedekking er ligt. Hoe de badkamers zijn afgewerkt. Of er inbouwkasten zijn. Hoe het timmerwerk, de isolatie, de terrassen, de gemeenschappelijke ruimtes en de nutsvoorzieningen eruitzien.
Daarom is het beter om niet algemeen te vragen: "Is dit een voorwaarde van de ontwikkelaar?", maar om te vragen:
Wat houdt de standaard van deze investering precies in?
Dit is een veel praktischere en veiligere vraag.
Wat is doorgaans inbegrepen bij een nieuwbouwwoning in Spanje?
In veel nieuwbouwprojecten aan de Costa Blanca en Costa Cálida kunnen klanten afgewerkte vloeren, afgewerkte badkamers, geïnstalleerde armaturen, binnendeuren, ramen, vaak ook jaloezieën, inbouwkasten, een terras en een kant-en-klare keuken verwachten. Afhankelijk van het project kan de prijs ook airconditioning, vloerverwarming in de badkamers, verlichting, apparaten, een parkeerplaats of een berging omvatten.
Luxere complexen bieden ook extra voorzieningen zoals een zwembad, sauna, fitnessruimte, coworkingruimte, wellnessruimtes, tuinen, paddle-tennisbanen, minigolf en andere gemeenschappelijke ruimtes. Dit alles is belangrijk, omdat de klant niet alleen het appartement zelf koopt, maar ook de levensstijl van het hele complex.
Tegelijkertijd moet je voorzichtig zijn met marketingtermen. "Instapklaar", "sleutelklaar", "turnkey" of "volledig gemeubileerd" betekenen niet altijd hetzelfde. "Sleutelklaar" kan betekenen dat de woning al is afgewerkt en direct bewoonbaar is. "Turnkey" kan een afgewerkte woning betekenen, maar niet per se inclusief meubels. "Volledig gemeubileerd" suggereert meubels, maar je moet nog steeds controleren wat er precies inbegrepen is.
Het zit hem in de details.
En hoe ziet dat er in Polen uit?
In Polen is de term "afwerking door de projectontwikkelaar" erg gangbaar, maar in de praktijk bestaat er geen eenduidige, rigide definitie die altijd exact dezelfde werkzaamheden omvat. Wat een projectontwikkelaar "afwerking door de projectontwikkelaar" noemt, wordt voornamelijk bepaald door het contract, de informatiebrochure, de afwerkingsstandaard en de documentatie voor een specifieke investering.
Meestal betekent de status van projectontwikkelaar in Polen echter dat de woning nog afgewerkt moet worden en niet direct bewoonbaar is. Kopers moeten rekening houden met de kosten voor de afwerking van de badkamer, keuken, vloeren, binnendeuren, verlichting, inbouwmeubels, meubilair en vele andere details, wat de totale aankoopprijs uiteindelijk aanzienlijk kan verhogen.
En dit is waar de verbazing van Poolse klanten in Spanje vandaan komt.
Want ineens blijkt dat een appartement van een projectontwikkelaar er niet uitziet als een plek die nog afgemaakt moet worden, maar als een ruimte die veel sneller in gebruik genomen kan worden.
Betekent dit dat er in Spanje geen extra kosten zijn?
Nee. En dat moet duidelijk gezegd worden.
Ook als het appartement netjes is afgewerkt, moet de klant nog steeds rekening houden met de kosten voor aankoop, belastingen, notaris, registratie, juridische diensten, eventuele extra inrichting, decoratie, verplaatsbaar meubilair, textiel, kleine huishoudelijke apparaten, internet en, in het geval van verhuur, het gereedmaken van de woning voor gasten.
In de praktijk is het verschil echter dat we in Spanje vaak niet beginnen met het volledig renoveren van een appartement. We richten de ruimte liever in en personaliseren deze.
Dit is een compleet ander niveau van organisatie, vooral voor een klant die in Polen woont en niet zes maanden lang renovatieteams op afstand wil coördineren.
Waar moet je op letten voordat je iets koopt?
Allereerst draait het om de documentatie. Op de nieuwbouwmarkt is het de moeite waard om de koopovereenkomst, het betalingsschema, de vergunningen, de opleveringsdatum, de betalingszekerheid, de garanties van de projectontwikkelaar en de documenten die het legale gebruik van het pand na voltooiing van de bouw mogelijk maken, zorgvuldig te controleren.
In Spanje is een document dat het recht op gebruik van het pand na voltooiing van de werkzaamheden bevestigt, ook een belangrijk element bij nieuwbouw. Dit document wordt meestal aangeduid als een licencia de primera occupación (licentie van eerste bewoning) of een overeenkomstige verklaring van eerste bewoning, afhankelijk van de regio en de procedure. Dit is cruciaal, omdat zonder een correct afgeronde administratieve procedure problemen kunnen ontstaan met nutsvoorzieningen, gebruik of een latere verkoop.
Het is ook belangrijk om rekening te houden met garanties bij nieuwbouw. De Spaanse wetgeving voorziet in aansprakelijkheid voor diverse soorten bouwgebreken, waaronder kortere termijnen voor afwerkingselementen en langere termijnen voor problemen die de bewoonbaarheid en structurele veiligheid beïnvloeden. Dit is nog een reden waarom het belangrijk is om juridisch advies in te winnen bij de aankoop van een woning en niet alleen af te gaan op verkoopmateriaal.
De belangrijkste conclusie
De situatie van een projectontwikkelaar in Spanje is niet één op één vergelijkbaar met de situatie van een projectontwikkelaar in Polen.
In Spanje worden nieuwbouwwoningen vaak opgeleverd in een staat die veel dichter bij de dagelijkse gebruikssituatie ligt. Dit betekent niet altijd dat ze volledig gemeubileerd zijn, maar vaak zijn de vloeren, badkamers, keukens, kasten, bijkeuken en gemeenschappelijke ruimtes al afgewerkt en direct gebruiksklaar.
Bij de aankoop van een woning in Spanje is de belangrijkste vraag dus niet: "Is het door de projectontwikkelaar afgewerkt?", maar:
Wat is er precies inbegrepen in de prijs van dit specifieke pand?
En dit is de vraag waarop u het antwoord moet weten voordat u de documenten ondertekent.
