De Costa Blanca trekt al jaren mensen aan die op zoek zijn naar een vakantieappartement, een tweede huis of een huurwoning. Deze indruk is niet alleen te danken aan het aantal nieuwe investeringen en buitenlandse bewoners. In 2025 was 43,29% van de appartementen in de provincie Alicante gekocht door niet-Spaanse inwoners – het hoogste percentage van alle Spaanse provincies.
Het grote aandeel buitenlandse kopers bevestigt het internationale karakter van de markt, maar garandeert niet dat elk object winstgevend is. Een appartement aan zee kan een goede investering zijn, maar alleen als de locatie, onderhoudskosten, verhuurmogelijkheden en juridische status aansluiten bij de specifieke plannen van de eigenaar.
Het is daarom de moeite waard om bij het investeren in onroerend goed aan de Costa Blanca niet alleen naar foto's te kijken, maar ook te bepalen wat een bepaald pand voor ons kan betekenen.
Juridische en fiscale status van het artikel: juli 2026.
Bepaal allereerst het doel van de aankoop van het pand
De slogan "beleggingsvastgoed in Spanje" kan totaal verschillende plannen omvatten.
Voor sommigen zal het een appartement zijn dat een paar weken per jaar door een gezin wordt gebruikt en de rest van het jaar wordt verhuurd. Anderen zoeken een woning die uitsluitend geschikt is voor kortetermijn- of permanente verhuur. Weer andere kopers zijn vooral geïnteresseerd in kapitaalbehoud en een latere doorverkoop.
De meest voorkomende modellen zijn:
- eigen gebruik in combinatie met verhuur,
- toeristische en kortetermijnverhuur,
- middellange of lange termijn verhuur,
- het kopen van onroerend goed met de bedoeling de waarde ervan te verhogen,
- renovatie en daaropvolgende verkoop,
- aankoop van een pand in een investering die wordt beheerd door een exploitant.
Elk van deze modellen vereist een ander type woning. Een appartement aan zee is misschien perfect voor een vakantie, maar niet altijd de beste keuze voor een huurder die van plan is om er meerdere maanden te verblijven. Daarentegen kan een appartement in een stadsdeel dat het hele jaar door bewoond is, in het laagseizoen meer stabiele belangstelling genereren, ook al ligt het niet direct aan het strand.
Rendement draait niet alleen om de huurprijs
Een van de meest voorkomende fouten is om de terugbetaling uitsluitend te berekenen op basis van de aankoopprijs en de verwachte boekingsopbrengst.
Als een appartement €250.000 kost en de potentiële jaarlijkse huurinkomsten €20.000 bedragen, betekent dit niet automatisch een rendement van 8%.
De volgende bedragen moeten van de inkomsten worden afgetrokken:
- periodes zonder voorbehoud,
- platform- en tussenpersooncommissies,
- leasebeheer,
- schoonmaken en klaarmaken van het appartement,
- energie, water en internet, indien betaald door de eigenaar
- gemeenschapskosten, dat wil zeggen comunidad,
- lokale onroerendgoedbelasting IBI,
- verzekering,
- reparaties, airconditioningonderhoud en vervanging van apparatuur,
- belastingen op huurinkomsten,
- financieringskosten indien de aankoop met een lening wordt gedaan.
Pas nadat we met deze factoren rekening hebben gehouden, kunnen we spreken over de nettowinstgevendheid.
Bij het overwegen van een vakantiewoning is het belangrijk om te onthouden dat een hoge bezettingsgraad in juli en augustus niet per se betekent dat de vraag gedurende de rest van het jaar even hoog is. Daarom is het bij het analyseren van huurwoningen belangrijk om realistische tarieven en actuele gegevens van vergelijkbare woningen te gebruiken, in plaats van uitsluitend uit te gaan van een ideaal scenario.
De locatie moet overeenkomen met het plan van de investeerder
De Costa Blanca is geen homogene markt. Grote steden zoals Alicante en Torrevieja functioneren anders, net als resorts die het hele jaar open zijn, zoals Orihuela Costa, en weer andere kleinere vakantieoorden.
Bij het kiezen van een locatie is het de moeite waard om niet alleen de afstand tot het strand te controleren, maar ook:
- of het gebied het hele jaar door in bedrijf is,
- Hoe ver zijn winkels, restaurants en andere voorzieningen?
- Is het mogelijk om je te verplaatsen zonder auto?
- Hoe is de bereikbaarheid met het openbaar vervoer en de luchthaven?
- Zijn er scholen, medische voorzieningen en werkplekken in de buurt?
- of parkeren tijdens het seizoen geen probleem is,
- welke investeringen zijn er gepland in de directe omgeving?
- ongeacht of het pand aan een drukke straat ligt of op een plek die 's nachts actief is.
Het gebouw zelf is ook belangrijk bij de verhuur. Een lift, de ligging op het terras, parkeergelegenheid, airconditioning, het aantal badkamers en een gunstige ligging ten opzichte van het strand hebben vaak een grotere invloed op de interesse dan de designaccessoires die op de foto's te zien zijn.
Primaire of secundaire markt?
Beide oplossingen kunnen vanuit investeringsoogpunt zinvol zijn, maar ze brengen verschillende kosten en risico's met zich mee.
Vastgoed afkomstig van de primaire markt
Nieuwe appartementen bieden vaak moderne gemeenschappelijke ruimtes, een verbeterde energie-efficiëntie, liften, garages en voorzieningen die gewild zijn bij vakantieverhuurders.
Bij de aankoop van een nieuwbouwappartement van een projectontwikkelaar wordt doorgaans 10% btw geheven. In de regio Valencia geldt momenteel een algemeen tarief van 1,4% voor notariële akten die onder de AJD vallen, tenzij een preferentieel tarief van toepassing is.
Voordat u het contract ondertekent, dient u onder andere de bouwvergunning, het eigendomsrecht van de grond, het betalingsschema, de garanties voor de betaalde bedragen, de omvang van de apparatuur en de verwachte voltooiingsdatum van de investering te controleren.
Vastgoed afkomstig van de secundaire markt
De doorverkoopmarkt biedt de mogelijkheid om een specifiek appartement, gebouw en buurt te bezichtigen. Het is vaak gemakkelijker om de werkelijke kosten van het complex, de staat van de gemeenschappelijke ruimtes en het verhuurpotentieel in te schatten.
Vanaf 1 juni 2026 bedraagt het algemene ITP-tarief voor de aankoop van onroerend goed in de regio Valencia 9%. Indien de waarde van het onroerend goed meer dan één miljoen euro bedraagt, is het tarief 11%, tenzij er specifieke regels of uitzonderingen van toepassing zijn.
Het is ook belangrijk om de referentiewaarde van het onroerend goed te controleren .Bij de berekening van de onroerendgoedbelasting is de grondslag voor de belasting doorgaans de referentiewaarde, tenzij de aankoopprijs of de aangegeven waarde hoger is. In dat geval wordt belasting geheven over het hogere bedrag.
Bij belastingen zijn ook individueel berekende notariskosten, inschrijvingen in het kadaster, juridische kosten, eventuele banktaxaties en leningkosten inbegrepen. Het is daarom niet raadzaam om voor alle transacties één vast percentage aan bijkomende kosten te hanteren.
Wat moet ik controleren voordat ik mijn reservering betaal?
Een woning kopen in Spanje is een veilig en ordelijk proces, mits de nodige controles worden uitgevoerd voordat de documenten worden ondertekend.
Het basisdocument is de nota simple uit het Registro de la Propiedad. Deze bevat informatie over de eigenaar en de huidige rechten en lasten op het onroerend goed, zoals hypotheken, beslagen en erfdiensten.
U dient ook het volgende te controleren:
- overeenstemming van de oppervlakte en de omschrijving van het onroerend goed in het register en kadaster
- eventuele hypotheeklasten en andere inschrijvingen,
- achterstallige betalingen aan de vereniging van eigenaren,
- betaling van IBI-belasting,
- de rechtmatigheid van uitbreidingen, terrasbouw of veranderingen binnen het pand,
- een document betreffende het gebruik van het onroerend goed, vereist in een bepaalde gemeente,
- gemeentelijke statuten en reglementen,
- geplande renovaties van gemeenschappelijke ruimtes en goedgekeurde subsidies,
- mogelijkheid om het geplande type verhuur te realiseren.
Een buitenlandse koper heeft een NIE-nummer nodig, een individueel identificatienummer dat wordt gebruikt voor economische en administratieve formaliteiten in Spanje.
Bij reserveringsovereenkomsten en huurovereenkomsten moet bijzondere aandacht worden besteed aan de inhoud ervan. Hierin moet duidelijk worden vermeld wat er met de aanbetaling gebeurt als een juridische controle een probleem aan het licht brengt, de bank de financiering weigert of de woning niet kan worden gebruikt zoals de koper voor ogen had.
Voorzichtig zijn betekent niet dat je van de aankoop afziet. Het betekent alleen dat je eerst je documenten controleert voordat je een financiële verplichting aangaat.
Vakantiehuizen aan de Costa Blanca - waar moet je op letten?
Niet elke woning aan het strand komt automatisch in aanmerking voor legale toeristische verhuur.
In de regio Valencia moeten accommodaties die als toeristische verblijfplaats worden gebruikt, voldoen aan de eisen van de regionale en gemeentelijke regelgeving en aan de geldende regels in de gemeente waar de eigenaar woont.
Een van de basisdocumenten is een bevestiging dat het beoogde gebruik voldoet aan de stedenbouwkundige voorschriften van de gemeente. De toerismewet van de regio Valencia vereist een document dat de stedelijke compatibiliteit bevestigt en een inschrijving in het regionale toeristenregister.
Indien na 3 april 2025 toeristische activiteiten van start gaan in een gebouw dat eigendom is van een Vereniging van Eigenaren, is voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van de Vereniging van Eigenaren vereist, met een meerderheid van drie vijfde van de eigenaren en aandeelhouders. Het is tevens noodzakelijk na te gaan of de statuten van het gebouw dergelijke activiteiten verbieden.
Daarnaast is het nationale Registro Único de Arrendamientos (Register van Verhuur) vereist voor het aanbieden van kortetermijnverhuur via online boekingsplatformen. De advertentie moet een geldig registratienummer hebben dat is toegewezen aan de specifieke woning of accommodatie-eenheid.
De gemeentelijke regelgeving kan verschillen tussen Torrevieja, Alicante, Benidorm, Orihuela Costa en kleinere plaatsen. Controleer daarom de mogelijkheden voor toeristische verhuur op een specifiek adres vóór de aankoop, en niet pas nadat u de sleutels heeft ontvangen.
Ga er niet zomaar vanuit dat de vermelding "appartement heeft een vergunning" alle problemen oplost. Het is belangrijk om de geldigheid van de advertentie te controleren, de gegevens van de eigenaar na te gaan, te kijken of het pand overeenkomt met de documentatie en welke voorwaarden gelden na de eigendomsoverdracht.
Langetermijnverhuur kan een even goede strategie zijn
Investeren aan de Costa Blanca hoeft niet alleen te betekenen dat je een week vakantie boekt.
Verhuur voor langere termijn of seizoensverhuur kan interessant zijn voor eigenaren die de voorkeur geven aan:
- minder wisselingen van huurders,
- lagere schoonmaak- en onderhoudskosten,
- een meer voorspelbare kasstroom,
- minder afhankelijk van het toeristenseizoen.
In dit geval zijn voorzieningen die het hele jaar door beschikbaar zijn, vervoer, toegang tot scholen, ziekenhuizen en werkplekken belangrijker. Soms is een appartement op een kilometer van het strand in een stadsdeel dat het hele jaar door bewoond is, een betere keuze dan een appartement in een typisch seizoensgebonden complex direct aan zee.
Het type contract en de bijbehorende opzeggingsregels moeten worden afgestemd op de feitelijke aard van het verblijf van de huurder. Huurcontracten voor toeristen, seizoensverhuur en permanente huisvesting zijn onderworpen aan verschillende regels, dus de benaming aan het begin van het document bepaalt niet per se de aard ervan.
Hoe wordt huurinkomsten belast?
Een eigenaar die fiscaal ingezetene van Polen blijft en inkomsten ontvangt uit een onroerend goed in Spanje, dient deze inkomsten aan te geven volgens de Spaanse regelgeving en rekening te houden met de bepalingen van het dubbelbelastingverdrag.
Voor inwoners van landen van de Europese Unie, waaronder Polen, bedraagt het standaard Spaanse belastingtarief op huurinkomsten 19%. Kosten die direct verband houden met het verkrijgen van inkomsten kunnen worden afgetrokken, mits ze correct gedocumenteerd zijn en voldoen aan de voorwaarden van de regelgeving. Voor de meeste andere niet-ingezetenen bedraagt het tarief 24%.
De afrekening vindt plaats via formulier Modelo 210. Vanaf 2024 kunnen huurinkomsten in bepaalde gevallen worden gegroepeerd en jaarlijks worden afgerekend. Voor perioden waarin het pand niet verhuurd was, kan er een verplichting bestaan om de aan het pand toegerekende inkomsten af te rekenen.
De exacte afrekeningsmethode hangt af van de fiscale woonplaats van de eigenaar, het eigendomsbelang, het gebruik van het appartement en de aard van de gemaakte kosten. Het is raadzaam dit te bespreken met een accountant of adviseur voordat de verhuur ingaat, om ervoor te zorgen dat facturen en betalingsbevestigingen vanaf het begin correct worden verwerkt.
Is een waardestijging van onroerend goed gegarandeerd?
Nee. Vastgoed aan de Costa Blanca kan in waarde stijgen, maar dit hangt af van de locatie, de staat van het gebouw, het aanbod van nieuwbouwprojecten, de financieringskosten en de economische situatie.
Eigenschappen die niet gemakkelijk te repliceren zijn, behouden doorgaans hun waarde veel beter:
- een echt goede locatie,
- open zicht,
- gemakkelijke toegang tot het strand,
- groot terras of privésolarium,
- parkeerplaats in een dichtbebouwd gebied,
- functionele lay-out,
- lage en voorspelbare onderhoudskosten,
- gereguleerde juridische status.
De simpele opmerking "vijf minuten van de zee" is niet voldoende. Ook de toegangsweg, het terrein, de buurt, de parkeermogelijkheden en wat er in de toekomst voor je ramen gebouwd zou kunnen worden, zijn belangrijk.
De meest voorkomende fouten bij de aankoop van een beleggingspand
De eerste fout is het kiezen van een woning puur omdat de koper die mooi vindt. Een appartement dat bestemd is voor verhuur moet ook voldoen aan de behoeften van toekomstige gasten of huurders.
De tweede methode is om de winstgevendheid te berekenen op basis van de hoogste prijs per nacht in het seizoen, zonder rekening te houden met lege data en bijbehorende kosten.
De derde is de aankoop van panden voor toeristische verhuur zonder voorafgaande controle van de gemeentelijke voorschriften, het document betreffende de stedelijke verdraagzaamheid en het standpunt van de vereniging van eigenaren.
De vierde reden is het weglaten van de referentiewaarde bij de berekening van de ITP-belasting.
Ten vijfde wordt ervan uitgegaan dat een woning die "niet gerenoveerd hoeft te worden" geen kosten met zich meebrengt. Zelfs een goed onderhouden appartement heeft regelmatig onderhoud, vervanging van apparatuur en een reserve voor reparaties nodig.
Wees ook voorzichtig met beweringen over gegarandeerde rendementen. Als een projectontwikkelaar of exploitant een gegarandeerd inkomen belooft, controleer dan de duur van de garantie, hoe het bedrag wordt berekend, welke kosten van het inkomen worden afgetrokken, of de eigenaar het appartement zelf kan gebruiken en wat de voorwaarden zijn voor beëindiging van het contract.
Hoe ziet een degelijk investeringsproces eruit?
Een goed uitgevoerde aankoop kan worden onderverdeeld in verschillende fasen:
- Het doel van de investering en het beoogde gebruik ervan vaststellen.
- Het opstellen van een totaalbudget inclusief belastingen en kosten.
- De keuze van de locatie en de groep toekomstige huurders.
- Analyse van de werkelijke inkomsten en alle uitgaven.
- De documenten en mogelijkheden van het gekozen huurtype controleren.
- Het ondertekenen van een contract met passende waarborgen.
- Afronding van de transactie bij de notaris en inschrijving in het kadaster.
- Voorbereiding van vastgoedtransacties, beheer van huurcontracten en afhandeling van belastingen.
Dit proces lijkt misschien minder glamoureus dan spontaan verliefd worden op een terras tijdens een vakantie, maar het vergroot de kans aanzienlijk dat de aankoop de eigenaar jarenlang goed van dienst zal zijn.
Is het de moeite waard om te investeren in onroerend goed aan de Costa Blanca?
De Costa Blanca heeft een sterke internationale vastgoedmarkt, een divers aanbod en veel bestemmingen die ook buiten het hoogseizoen geopend zijn. Dit betekent echter niet dat elk appartement automatisch een goede investering is.
De beste resultaten worden behaald door drie elementen te combineren:
een goed gekozen locatie, een degelijk financieel model en een grondige juridische controle.
Bij Baju Baju Properties analyseren we vastgoed niet alleen vanuit een aankoopperspectief. Dankzij onze ervaring met het verhuren van appartementen via Vamos España weten we ook wat gasten zoeken, welke oplossingen in de praktijk het beste werken en met welke kosten rekening moet worden gehouden voordat een beslissing wordt genomen.
Het gaat er niet om zomaar een appartement aan zee te vinden.
Het gaat erom een pand te kiezen dat aansluit bij de specifieke plannen van de eigenaar.
Veelgestelde vragen - Investeren in onroerend goed aan de Costa Blanca
Welke belasting moet ik betalen bij de aankoop van een woning op de secundaire markt?
Vanaf 1 juni 2026 bedraagt het algemene ITP-tarief in de regio Valencia 9%. Voor onroerende goederen met een waarde van meer dan € 1 miljoen is het algemene tarief 11%. De belastinggrondslag kan de referentiewaarde zijn als deze hoger is dan de aankoopprijs.
Welke belastingen zijn van toepassing bij de aankoop van een nieuw appartement?
Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning van een projectontwikkelaar zijn doorgaans 10% btw en de AJD (Autorité de la Judiciala) van toepassing. Het algemene AJD-tarief in de regio Valencia bedraagt momenteel 1,4%, tenzij de koper in aanmerking komt voor een preferentieel tarief.
Kan elk pand verhuurd worden voor toeristische doeleinden?
Nee. U moet de gemeentelijke voorschriften, de stedenbouwkundige regels, de geschiktheid voor opname in het toeristenregister, de statuten van de vereniging en de vereisten voor toestemming controleren. Een geldig registratienummer is ook vereist om kortetermijnverhuur op online platformen te adverteren.
Is een NIE-nummer vereist voor de aankoop van een woning in Spanje?
Ja. Het NIE-nummer is een identificatienummer voor buitenlanders dat in Spanje wordt gebruikt voor wettelijke, fiscale en administratieve doeleinden.
Is beleggen aan de Costa Blanca een garantie voor winst?
Geen enkel vastgoedobject garandeert winst puur vanwege de locatie aan de Costa Blanca. Het resultaat hangt af van de aankoopprijs, de locatie, de kosten, het beheer, de wettelijke verhuurmogelijkheden en de marktomstandigheden.
