Wanneer iemand op zoek gaat naar een appartement aan de Costa Blanca, kijkt hij of zij doorgaans naar de locatie, het uitzicht, de oppervlakte, de afstand tot het strand en natuurlijk de aankoopprijs. Dat is logisch. Maar als het om vastgoed in Spanje gaat, is er nog iets anders cruciaals, iets dat vaak pas later aan bod komt: de onderhoudskosten.
Een appartement kan er op foto's hetzelfde uitzien, een vergelijkbaar woonoppervlak hebben en in dezelfde stad liggen, maar de jaarlijkse kosten kunnen compleet verschillen. Het onderhoud van een appartement in een klein appartementencomplex zonder zwembad is anders dan het onderhoud van een appartement in een modern complex met een lift, garage, beveiliging, fitnessruimte, tuin en meerdere zwembaden.
Daarom is het verstandig om jezelf, voordat je tot aankoop overgaat, niet alleen af te vragen: "Kan ik het me veroorloven?", maar ook: "Weet ik hoeveel het me gaat kosten om dit pand het hele jaar door in goede staat te onderhouden?".
Comunidad, oftewel gemeenschapsbijdragen
Een van de belangrijkste kostenposten bij het huren van een appartement in Spanje is de comunidad, oftewel de servicekosten. Deze kunnen worden vergeleken met de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes van een gebouw of complex.
De volgende zaken kunnen binnen de gemeenschap worden gefinancierd:
- schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes,
- liftonderhoud,
- tuinverzorging,
- zwembadonderhoud,
- verlichting van trappenhuizen, garages en gemeenschappelijke ruimtes,
- gemeenschapsadministratie,
- gebouwverzekering,
- kleine reparaties,
- reservefonds,
- beveiliging of bewaking, indien van toepassing.
De hoogte van deze kosten is afhankelijk van de specifieke woongemeenschap. Hoe meer voorzieningen, hoe hoger de kosten. Een complex met een zwembad, groenvoorziening, liften, een ondergrondse parkeergarage en 24-uurs service zal duurder zijn in onderhoud dan een eenvoudig gebouw zonder uitgebreide infrastructuur.
Dit betekent niet dat een duurdere gemeente altijd slecht is. Soms betekent een hogere bijdrage een beter onderhouden buurt, efficiëntere reparaties en een hogere levensstandaard. Het probleem ontstaat wanneer kopers niet naar de bijdrage informeren voordat ze tot aankoop overgaan.
Voordat u een beslissing neemt, is het raadzaam om informatie in te winnen over de maandelijkse of driemaandelijkse bijdrage aan de gemeenschap en of de gemeenschap van plan is grote werkzaamheden, renovaties of extra bijdragen te verrichten.
IBI, oftewel lokale onroerendgoedbelasting
Een andere kostenpost is de IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), oftewel de lokale onroerendgoedbelasting. Deze wordt betaald door de eigenaar van het pand. De hoogte van de belasting hangt onder andere af van de kadastrale waarde van het pand en de geldende regelgeving in de betreffende gemeente.
Voor wie een woning koopt aan de Costa Blanca is het belangrijk om te weten dat de IBI (Infrastructure Business Income) geen vast bedrag is dat voor alle appartementen geldt. Twee appartementen op verschillende locaties of zelfs in verschillende gebouwen kunnen verschillende heffingen hebben.
In de praktijk is het verstandig om vóór de aankoop een recente IBI-factuur op te vragen. Zo hoeft u geen schatting te maken, maar kunt u het daadwerkelijke bedrag zien dat de vorige eigenaar heeft betaald.
Dit is vooral belangrijk bij het plannen van uw jaarbudget. IBI is geen dagelijkse vergoeding, maar als u er vooraf geen rekening mee houdt, kan het een onaangename verrassing zijn.
Tasa de basura, oftewel afvalheffing
In veel Spaanse gemeenten moeten huiseigenaren ook rekening houden met een bijdrage voor afvalinzameling en -verwerking. Afhankelijk van de gemeente kan deze bijdrage apart worden berekend of gecombineerd met lokale gemeentelijke heffingen.
Dit is een ander voorbeeld van kosten die niet per se hoog hoeven te zijn in verhouding tot de aankoopprijs van de woning, maar die wel in uw budget moeten worden meegenomen. Bij aankoop is het verstandig om te vragen welke lokale belastingen er in het afgelopen jaar zijn betaald en of er achterstanden zijn.
Een goede gewoonte is eenvoudig: controleer vóór het tekenen van de akte of het pand vrij is van schulden aan de gemeente en lokale overheden.
Elektriciteit, water, internet en airconditioning
De Costa Blanca wordt geassocieerd met zon, stranden en een aangenaam klimaat. En terecht. Maar vanuit het perspectief van de appartementseigenaar is het ook belangrijk om te weten dat airconditioning en soms ook verwarming intensief worden gebruikt gedurende een groot deel van het jaar.
De energiekosten zijn afhankelijk van hoe de woning wordt gebruikt. Het budget ziet er anders uit wanneer het appartement slechts een paar weken per jaar wordt gebruikt dan wanneer er permanent wordt gewoond of wanneer het wordt verhuurd als vakantieverblijf.
De basiskosten omvatten:
- elektriciteit,
- water,
- Internet,
- mogelijk gas,
- alarm- of bewakingskosten,
- Airconditioning service.
Bij kortetermijnverhuur van appartementen is het belangrijk om te onthouden dat het energieverbruik hoger kan liggen dan bij privégebruik. Gasten gebruiken de airconditioning vaak intensiever, laten apparaten langer aanstaan en letten niet altijd op energiebesparing.
Bij het berekenen van de winstgevendheid van de verhuur is het daarom niet voldoende om alleen naar de prijs per nacht te kijken. Je moet de werkelijke onderhoudskosten eraf trekken.
Airconditioningonderhoud en kleine reparaties
Airconditioning is in een appartement aan de Costa Blanca vaak standaard, geen luxe. Daarom is het verstandig om de staat ervan te controleren voordat u tot aankoop overgaat.
Het is de moeite waard om te vragen:
- Hoe oud is de installatie?
- Wanneer is het voor het laatst onderhouden?
- of het nu werkt in de koel- en verwarmingsmodus,
- of alle onderdelen naar behoren functioneren,
- of er geen tekenen van vocht of lekkages zijn.
Regelmatig onderhoud van de airconditioning helpt problemen tijdens het hoogseizoen te voorkomen, wanneer een snelle reparatie lastiger en duurder kan zijn. In een vakantiewoning kan een defecte airconditioning in juli of augustus niet alleen reparatiekosten met zich meebrengen, maar ook onvrede bij de gasten.
Het is daarom verstandig om niet alleen rekeningen in de begroting op te nemen, maar ook een reserve aan te leggen voor noodzakelijke reparaties: sloten, rolluiken, boilers, afdichtingen, huishoudelijke apparaten, tuinmeubilair en het opnieuw schilderen van muren na het seizoen.
Woningverzekering
Een andere redelijke kostenpost is de verzekering. Zelfs als het appartementencomplex een collectieve verzekering heeft, biedt deze niet altijd volledige dekking voor het specifieke appartement, de inboedel of de aansprakelijkheid van de eigenaar.
Het is verstandig om de verzekering af te stemmen op het beoogde gebruik van de woning. Iemand die het appartement uitsluitend voor privédoeleinden gebruikt, heeft andere behoeften dan een eigenaar die van plan is het te verhuren.
Bij het huren van een woning kunnen de volgende punten bijzonder belangrijk zijn:
- schade veroorzaakt door gasten,
- overstromingen,
- burgerlijke aansprakelijkheid,
- appartementinrichting,
- installatiefouten,
- technische ondersteuning.
Het gaat er niet om de duurste polis af te sluiten, maar om bewust te controleren wat de dekking daadwerkelijk dekt.
Belasting voor niet-ing ingezetenen
Mensen die onroerend goed bezitten in Spanje maar geen fiscaal ingezetene van Spanje zijn, moeten zich bewust zijn van hun fiscale verplichtingen. Dit geldt zowel voor huurwoningen als voor woningen in particulier bezit.
Als het appartement verhuurd is, moeten de huurinkomsten worden verantwoord. Als het pand niet verhuurd is en ter beschikking van de eigenaar blijft, kan de verplichting ontstaan om fictieve inkomsten uit het pand te verantwoorden.
Dit is een van die onderwerpen die het waard zijn om te bespreken met een belastingadviseur die bekend is met de Spaanse regelgeving, vooral als de eigenaar in Polen woont en het onroerend goed in Spanje staat.
Een goed opgestelde berekening moet daarom niet alleen rekening houden met technische en administratieve kosten, maar ook met belastingen.
Toeristenverhuur: extra kosten die u gemakkelijk kunt vergeten
Als het appartement inkomsten moet genereren uit kortetermijnverhuur, moet de begroting nog zorgvuldiger worden opgesteld. Huurinkomsten zijn niet hetzelfde als winst.
Bij het huren van een woning kunnen de volgende zaken zich voordoen:
- schoonmaak na elk verblijf,
- Het wassen van beddengoed en handdoeken
- textielbeurs,
- commissies voor boekingsportalen,
- gastenservice,
- in- en uitchecken,
- kleine reparaties na het verblijf,
- aankoop van schoonmaakproducten,
- aanvulling van apparatuur,
- belastingregelingen,
- Kosten voor vergunningen of administratie, indien vereist.
Het is ook belangrijk om te onthouden dat niet elke woning even geschikt is voor verhuur. Locatie, kwaliteit, toegang tot het strand, parkeergelegenheid, terras, airconditioning, indeling van het appartement, huisregels en lokale regelgeving spelen allemaal een rol.
Daarom is het verstandig om, voordat u een beleggingspand koopt, niet alleen te controleren "of het verhuurbaar is", maar ook "hoeveel er daadwerkelijk overblijft na aftrek van de kosten".
Een goed onderhouden landgoed brengt kosten met zich mee, maar vertegenwoordigt ook waarde
Kopers proberen soms woningen te vinden met de laagst mogelijke servicekosten. Dat is begrijpelijk, maar de goedkoopste onderhoudskosten zijn niet altijd de beste keuze.
Een laagdrempelige woongemeenschap kan voordelig zijn als het gebouw eenvoudig, goed onderhouden en onderhoudsarm is. Als de kosten echter te laag zijn en het complex beschikt over een zwembad, liften, een tuin en een garage, is het de moeite waard om te controleren of de woongemeenschap wel over voldoende budget beschikt om alles in goede staat te houden.
Verwaarloosde gemeenschappelijke ruimtes kunnen na verloop van tijd het wooncomfort verminderen, verhuur bemoeilijken en de aantrekkelijkheid van het appartement bij latere verkoop negatief beïnvloeden.
In Spanje is het de moeite waard om niet alleen naar het appartement zelf te kijken, maar ook naar het hele complex: de gevel, trappenhuizen, zwembad, tuin, garage, liften, documentatie en beheermethode.
Welke documenten zijn de moeite waard om te controleren vóór de aankoop?
Voordat u een appartement aan de Costa Blanca koopt, is het verstandig om wat basisinformatie en documenten op te vragen. Hiermee kunt u beoordelen of de woning financieel gezond is en of het onderhoud ervan te doen is.
Zeker de moeite waard om te bekijken:
- laatste IBI-account,
- het bedrag van de gemeenschapsbijdragen,
- bevestiging dat er geen achterstand is ten opzichte van de gemeenschap,
- informatie over geplande renovaties of aanvullende bijdragen,
- energiekosten,
- airconditioning toestand,
- installatievoorwaarde,
- gemeenschapsregels,
- Mogelijkheid tot verhuur indien dit belangrijk is voor de koper
- Geschatte kosten voor het onderhoud van het pand als de eigenaar er niet woont.
Dit zijn vaak de factoren die bepalen of de aankoop soepel verloopt of dat er in de loop der tijd een reeks onaangename verrassingen aan het licht komen.
Een voorbeeld van hoe je over een budget kunt nadenken
De veiligste manier is niet om simpelweg te vragen: "Hoeveel kost een appartement?", maar om een eenvoudige jaarlijkse berekening te maken.
Bij een dergelijke vergelijking is het de moeite waard om rekening te houden met het volgende:
- gemeenschap,
- IBI,
- afvalheffing,
- huidig,
- water,
- Internet,
- verzekering,
- airconditioning service,
- reserveren voor reparaties,
- belastingen,
- huurservicekosten, indien van toepassing,
- Schoonmaak- en waskosten indien het appartement wordt gehuurd.
Pas dan wordt het ware beeld duidelijk. Soms kan een duurdere, maar beter onderhouden en kostenefficiëntere woning een betere keuze zijn dan een goedkoper appartement met een minder ideale woonsituatie.
Samenvatting: Een goede woning draait niet alleen om een mooi uitzicht
Een appartement kopen aan de Costa Blanca kan een uitstekende beslissing zijn, of het nu voor eigen gebruik, als investering of een combinatie van beide is. Maar hoe relaxter u bent over de kosten, hoe kleiner de kans op teleurstelling na uw aankoop.
De vraagprijs is slechts het begin. Echt comfort komt voort uit de kennis van de onderhoudskosten, de verantwoordelijkheden van de eigenaar en het goede beheer van de buurt.
Daarom is het verstandig om, voordat u tot aankoop overgaat, het bredere perspectief te overwegen: locatie, kwaliteit, documentatie, kosten, belastingen en toekomstige uitgaven. Deze details bepalen vaak of een appartement in Spanje een oase van rust en ontspanning zal zijn of juist een bron van onnodige stress.
Bij Baju Baju Properties helpen we u een woning niet alleen te bekijken vanuit het perspectief van foto's en prijs, maar ook vanuit de werkelijke kosten, formaliteiten en het dagelijkse gebruik. Want een goede aankoop is er een die er niet alleen goed uitziet op de dag dat het contract wordt getekend, maar ook één, twee en vijf jaar later.
