De aankoop van een woning in Spanje begint niet bij een notaris.
Voordat de koper en verkoper elkaar ontmoeten om de notariële akte van eigendomsoverdracht te ondertekenen, komen ze doorgaans overeen over de prijs, de sluitingsdatum en andere voorwaarden van de transactie. Vaak ontstaat er in dit stadium een koopovereenkomst.
Voor een Poolse koper klinkt de naam misschien onschuldig. Het wordt vaak simpelweg vertaald als "aanbetalingsovereenkomst". En het is de moeite waard om hier even bij stil te staan.
Spaanse wandtapijten zijn geen eenduidig equivalent van Poolse deposito's. Afhankelijk van de inhoud van het document kunnen ze verschillende doelen dienen en tot totaal verschillende gevolgen leiden als een van de partijen niet bereid of in staat is de aankoop te voltooien.
Voordat je geld stort, is de belangrijkste vraag dus niet:
"Hoeveel kost het wandtapijt?"
Zojuist:
"Wat voor soort wandtapijt teken ik eigenlijk en wat houdt dit contract precies in?"
Is het contrato de arras verplicht?
NEE.
De Spaanse wetgeving vereist niet dat elke vastgoedtransactie voorafgegaan wordt door een arraise-overeenkomst. Deze oplossing wordt echter in de praktijk zeer vaak gebruikt.
Het wandtapijt biedt de mogelijkheid om de periode tussen het aankoopbesluit en de ondertekening van de notariële akte te structureren.
Het document kan onder meer het volgende specificeren:
✓ exacte prijs van de woning
✓ het betaalde bedrag
✓ Datum van ondertekening van de notariële akte
✓ Betaalmethode en -schema
✓ apparatuur die nog in het pand aanwezig is
✓ financieringsvoorwaarden
✓ Gevolgen van het niet nakomen van het contract
✓ andere afspraken die belangrijk zijn voor een specifieke transactie
Het is daarom niet raadzaam om het wandtapijt als een simpel reserveringsformulier te beschouwen. Het ondertekenen van een dergelijk document kan aanzienlijke financiële gevolgen hebben.
Arras heeft niet altijd het recht om zich terug te trekken
Dit is een van de belangrijkste dingen om te weten.
Soms hoort de koper:
"Je betaalt een aanbetaling. Als je je terugtrekt, ben je je geld kwijt, en als de verkoper zich terugtrekt, krijg je het dubbele bedrag terug."
Een dergelijk mechanisme bestaat daadwerkelijk in Spanje, maar het betreft een specifiek type wandtapijt.
Niet elk contract dat een 'contrato de arras' heet, werkt automatisch op deze manier.
In de praktijk zijn er drie basistypen:
- Arras penitenciales
- Arras confirmatorias
- Arras penales
En de verschillen daartussen zijn echt belangrijk.
Arras penitenciales
Je kunt opgeven, maar dat heeft een prijs
Deze variant komt overeen met het mechanisme dat we het vaakst associëren met Spaanse wandtapijten.
Als de partijen een boeteclausule zijn overeengekomen, kan de koper zich terugtrekken uit de transactie en het overgemaakte bedrag verliezen.
Als de verkoper zich echter terugtrekt, moet hij het ontvangen wandtapijt doorgaans voor het dubbele bedrag teruggeven.
Voorbeeld:
De koper betaalt 20.000 euro als waarborgsom.
Als hij ontslag neemt conform de voorwaarden van deze overeenkomst, kan hij €20.000 verliezen.
Als de verkoper zich onder dezelfde voorwaarden terugtrekt, kan hij verplicht zijn om € 40.000 terug te betalen.
Het is echter van groot belang dat de inhoud van het document duidelijk aantoont dat de pagina's daadwerkelijk boetekleden bevatten.
Het woord 'wandtapijt' alleen is niet altijd voldoende.
Arras confirmatorias
Hier is het niet voldoende om te zeggen: "Ik neem ontslag"
Arras confirmatorias werken anders.
Het overgemaakte bedrag dient voornamelijk als bevestiging van de totstandkoming van het contract en maakt deel uit van de overeengekomen prijs.
Dit betekent niet automatisch dat de koper het er zomaar bij kan laten zitten, het geld kan laten staan en de zaak kan afsluiten.
Indien een van de partijen haar verplichtingen niet nakomt, kan de andere partij het recht hebben om nakoming van het contract of ontbinding ervan te eisen, en in bepaalde gevallen ook een schadevergoeding.
De gevolgen kunnen dus veel ernstiger zijn dan alleen:
"Ik ben mijn aanbetaling kwijt en ik neem ontslag.".
Arras penales
Wanneer de borg tevens als zekerheid dient
Arras penales hebben voornamelijk een beschermend karakter.
De partijen kunnen vooraf de financiële gevolgen bepalen van een situatie waarin een van hen de overeengekomen verplichtingen niet nakomt.
Ze moeten echter niet worden gelijkgesteld met arras penitenciales.
Het enkele feit dat een financiële sanctie wordt opgelegd, betekent niet automatisch dat de partijen het vrije recht hebben om zich uit het contract terug te trekken.
In dit geval is de exacte formulering van het document bijzonder belangrijk.
Wat gebeurt er als de koper van gedachten verandert?
Er is geen eenduidig antwoord.
En daarom luidt de zin:
"Ik heb voor het wandtapijt betaald, dus ik ben alleen mijn aanbetaling kwijt."
Dat kan een zeer riskante aanname zijn.
In het geval van arras penitenciales kan de koper gebruikmaken van het aangeboden terugbetalingsmechanisme en het betaalde bedrag verliezen.
Bij arras confirmatorias is het simpelweg overhandigen van het geld aan de verkoper niet per se voldoende om de zaak af te ronden.
In het geval van arras penales hangen de gevolgen voornamelijk af van de bepalingen in het contract.
Daarom is niet alleen de naam van het document van belang, maar vooral de inhoud ervan.
Wat als de verkoper zich terugtrekt?
Ook hier hangt alles af van het soort wandtapijt.
Bij arras penitenciales is een kenmerkend aspect het mechanisme waarbij de koper het dubbele van het ontvangen bedrag terugkrijgt.
Voor andere soorten contracten kunnen de gevolgen anders zijn.
Er kunnen vorderingen worden ingesteld met betrekking tot de uitvoering van een contract, de beëindiging ervan of specifieke financiële verplichtingen.
Daarom luidt de stelling:
"De verkoper geeft altijd het dubbele van de aanbetaling."
Dat is gewoonweg een te grote vereenvoudiging.
En hoe zit het met een hypotheek?
Dit is vooral belangrijk voor mensen die de aankoop niet volledig uit eigen middelen financieren.
Laten we de situatie eens schetsen:
De koper ondertekent het wandtapijt, betaalt een aanzienlijk bedrag, en een paar weken later weigert de bank de financiering.
Wordt het geld automatisch teruggestort?
Dit mag niet als vanzelfsprekend worden beschouwd.
Als het verkrijgen van een lening een noodzakelijke voorwaarde is voor het uitvoeren van de transactie, moet dit duidelijk in het contract worden vermeld.
U kunt de voorwaarden voor het verkrijgen van financiering, de deadline voor het voldoen daaraan en de gevolgen van een afwijzing door de bank specificeren.
Zonder passende bepalingen betekent de loutere weigering van een lening niet automatisch dat het geld wordt terugbetaald.
Hoeveel bedraagt de arrassa bij de aankoop van een woning in Spanje?
Er bestaat geen vast wettelijk bedrag dat op elke transactie van toepassing is.
In de praktijk komen betalingen van ongeveer 10 procent van de woningprijs vaak voor, maar dit is geen strikte regel.
De hoogte van de aanbetaling kan afhangen van de waarde van het onroerend goed, eerdere reserveringen, afspraken tussen de partijen, de fase van de transactie of het schema van de volgende betalingen.
Daarom zal het voor het ene pand 10 procent zijn, terwijl de omstandigheden voor een ander pand compleet anders kunnen zijn.
Wat moet een goed opgesteld arras-contract bevatten?
Het doel is niet om het document zoveel mogelijk pagina's te laten tellen.
Het allerbelangrijkste is om nauwkeurig te zijn.
Het moet duidelijk zijn:
✓ Wie verkoopt het pand en wie koopt het?
✓ Op welk specifiek object heeft het contract betrekking?
✓ Wat is de totale prijs?
✓ Welk bedrag wordt betaald bij ondertekening?
✓ Wat is de aard van deze betaling?
✓ Wanneer de notariële akte wordt ondertekend
✓ Hoe het resterende bedrag betaald zal worden
✓ Wat zijn de gevolgen van het niet naleven van de afspraken?
✓ of de aankoop afhankelijk is van het verkrijgen van een lening
✓ Welke apparatuur blijft er in het pand achter?
✓ Welke aanvullende afspraken zijn er tussen de partijen gemaakt?
Eveneens belangrijk is voorafgaande verificatie van het pand zelf, de eigenaar, de juridische status en eventuele hypotheken of andere lasten.
Arras en reguliere boekingen van accommodaties
Ook dit is het vermelden waard.
Voordat het eigenlijke arrascontract wordt getekend, kunt u een reserveringsdocument en een reserveringsvergoeding vinden.
Dit betekent echter niet dat elk reservaat en elk wandtapijt hetzelfde effect teweegbrengen.
De naam van het document is minder belangrijk dan de inhoud ervan.
Daarom is het handig om het volgende te weten voordat u een overschrijving doet:
✓ Wat tekenen we precies?
✓ naar wiens rekening het geld gaat
✓ of het bedrag in de prijs is inbegrepen
✓ In welke situaties kan het geretourneerd worden?
✓ Wat gebeurt er als de transactie niet wordt voltooid?
Eén kaart kan zeer specifieke gevolgen hebben
Een contract voor het verbouwen van meubels hoeft geen document van tientallen pagina's te zijn.
Maar het aantal pagina's bepaalt niet het belang ervan.
Bij het tekenen van het contract zijn de belangrijkste elementen van de toekomstige aankoop vaak al overeengekomen en overhandigt de koper het daadwerkelijke bedrag.
Daarom moet het wandtapijt worden beschouwd als een van de belangrijkste momenten van de hele transactie, en niet als een formaliteit tussen het vinden van de woning en het bezoek aan de notaris.
De belangrijkste vraag is dus niet:
"Moet ik het wandtapijt ondertekenen?"
Zojuist:
“Wat onderteken ik precies en wat zijn de gevolgen?”
Veelgestelde vragen over het wandtapijt
Is een contract voor het huren van een woning verplicht in Spanje?
Nee. De transactie kan worden afgerond zonder voorafgaande ondertekening van het wandtapijt, hoewel dit een veelvoorkomende oplossing is.
Is arras het Spaanse equivalent van het Poolse depot?
Niet direct. Arras kan verschillende doeleinden dienen, dus de effecten hangen af van het type contract en de specifieke bepalingen ervan.
Verliest een koper het wandtapijt altijd als hij zich terugtrekt uit de koop?
Nee. Dit mechanisme is vooral kenmerkend voor gevangenisarras. Bij andere typen kunnen de gevolgen anders zijn.
Betaalt de verkoper altijd het dubbele bedrag terug?
Nee. Het dubbele retourmechanisme is vooral van toepassing op wandtapijten die in gevangenissen werden gebruikt.
Is het wandtapijt altijd 10 procent?
Nee. Dit is een gangbare waarde, maar er is geen enkel wettelijk verplicht tarief.
Betekent een afwijzing van een lening automatisch een terugbetaling?
Niet altijd. Als de aankoop afhankelijk is van bankfinanciering, moet dit duidelijk in het contract vermeld staan.
Draagt het wandtapijt het eigendom van het pand over?
Nee. De formele eigendomsoverdracht vindt later plaats, wanneer de escritura pública (openbare akte) wordt ondertekend in aanwezigheid van een notaris.
Samenvatting
De Contrato de arras lijkt misschien een van de vele documenten die je ondertekent bij de aankoop van een woning in Spanje, maar de betekenis ervan is veel groter.
In deze fase komen de partijen vaak overeen over de belangrijkste voorwaarden van de transactie en wordt een aanzienlijk deel van het geld overgemaakt.
Daarom is het bij de keuze van een wandtapijt niet alleen belangrijk om te kijken naar de prijs.
Veel belangrijker is:
Wat is de aard van deze betaling, welke rechten geeft het beide partijen en wat gebeurt er precies als de transactie niet volgens plan verloopt?.
Bij de aankoop van onroerend goed in het buitenland is het essentieel om te weten wat u ondertekent; dit is een van de belangrijkste elementen voor een veilige transactie.
