Bij de aankoop van een woning in Spanje is het verleidelijk om je te concentreren op wat je direct kunt zien: de locatie, het uitzicht, het terras, het zwembad, de oppervlakte en de prijs.

Maar bij de aankoop, met name op de primaire markt, zijn documenten net zo belangrijk.

Een van deze documenten is de vergunning voor eerste bewoning, vaak afgekort als LPO. Dit document heeft betrekking op de eerste bewoning van een pand. Simpel gezegd bevestigt het dat het gebouw is voltooid in overeenstemming met het ontwerp, de vergunning en de technische eisen, en dat het pand kan worden gebruikt voor het beoogde doel.

Aan de Costa Blanca, of in de regio Valencia, kom je soms ook de term "declaración responsable de primera occupación" (verantwoordelijke eigendomsverklaring) tegen. De officiële procedure van de stad Valencia omschrijft dit als een verklaring die bevestigt dat de werkzaamheden conform het project en de juiste juridische eigendomsrechten zijn uitgevoerd en dat het pand voldoet aan de voorwaarden voor gebruik en bewoning.

Klinkt het formeel? Daarom hoeft u het niet zelf te analyseren. Bij aankoop via Baju Baju Properties worden de documenten gecontroleerd door een advocaat die met ons samenwerkt. Zo weet de klant precies wat hij of zij ondertekent en in welke juridische fase de woning zich bevindt.

Wat vind je in het artikel?

Wat is een licentie voor het eerste gebruik?

Waarom wordt het aan de Costa Blanca ook wel declaración responsable genoemd?

Waarvoor is dit document nodig?

LPO is een levensmiddel

Wanneer is het document vereist?

Wie controleert de inkooporder bij aankoop?

Waar moet je op letten op de primaire markt?

Waar moet je op letten op de tweedehandsmarkt?

Veelgestelde vragen

Wat is een licentie voor het eerste gebruik?

Licencia de primera occupación is een document met betrekking tot de goedkeuring van onroerend goed voor gebruik na voltooiing van de bouw.

Het gaat hier niet alleen om het feit dat het gebouw fysiek overeind staat. Het gaat erom te bevestigen dat de investering is voltooid in overeenstemming met het ontwerp, de vergunning en de technische eisen, en dat het pand legaal in gebruik genomen mag worden.

Dit is een belangrijk verschil.

Volgens de bouwvergunning was bouwen toegestaan.

In het eerste gebruiksdocument staat vermeld dat het pand na voltooiing van de bouw voor het beoogde doel mag worden gebruikt.

Waarom verschijnt de verklaring verantwoordelijk aan de Costa Blanca?

In de regio Valencia worden de procedures met betrekking tot het eerste gebruik van een onroerend goed tegenwoordig vaak uitgevoerd door middel van een declaración responsable, oftewel een verklaring van verantwoordelijkheid.

In de praktijk betekent dit dat de projectontwikkelaar of de betreffende partij documentatie indient en verklaart dat het pand aan de gebruikseisen voldoet. Het bureau kan vervolgens de documenten en de feiten controleren.

Dit is belangrijk omdat een klant zou kunnen vragen: "Is het een LPO?" en dan een andere naam in de documenten zou zien staan. Dit hoeft niet per se een probleem te zijn. Aan de Costa Blanca is niet de gangbare benaming van belang, maar of het pand de juiste documentatie of eigendomsakte heeft die legaal gebruik mogelijk maakt.

Waarom heb je een LPO of declaración responsable nodig?

Het document voor het eerste gebruik kan in diverse zeer praktische situaties van belang zijn.

Media

Bij nieuwbouwprojecten is het belangrijk om over te stappen van bouw- of tijdelijke nutsvoorzieningen naar definitieve contracten voor elektriciteit, water en andere diensten.

De gemeente Valencia geeft aan dat de procedures voor de eerste of volgende bewoning onder meer betrekking hebben op documenten die de mogelijkheid tot gebruik van het pand bevestigen en op de specifieke voorzieningen van de appartementen.

Lening

Als de aankoop met een lening wordt gefinancierd, kan de bank documenten eisen die bevestigen dat het pand legaal, voltooid en gebruiksklaar is.

De bank kijkt niet alleen naar de prijs en de kredietwaardigheid. Ze analyseert ook de documentatie rondom het onroerend goed zelf.

Transactiebeveiliging

De LPO, ofwel de relevante declaración responsable, is een van de documenten die bevestigt dat het pand er niet alleen aantrekkelijk uitziet op de foto's, maar ook een veilige aankoop is vanuit formeel oogpunt.

Toeristenverhuur

Als het pand bestemd is voor toeristische verhuur, is de gebruiksstatus ook belangrijk. De registratieprocedure voor toeristische verhuur in de regio Valencia vereist een verklaring dat het pand beschikt over een primaire of secundaire gebruiksvergunning, of een gelijkwaardige titel, zoals bepaald in decreet 12/2021.

LPO is een levensmiddel. Is dit hetzelfde?

In Spanje kom je mogelijk het concept van cédula de habitabilidad tegen, een document dat bevestigt dat de woning voldoet aan de voorwaarden voor bewoning.

Het probleem is dat namen en procedures per regio verschillen.

Aan de Costa Blanca, oftewel in de regio Valencia, is het van cruciaal belang om de documenten met betrekking tot de eerste of latere bezetting te controleren, en niet geforceerd te zoeken naar een document met een naam die bekend is uit een andere regio.

In de praktijk moet de cliënt niet alleen vragen: "Is er een cédula?", maar eerder:

Beschikt het pand over een gebruiksvergunning, een verklaring van verantwoordelijkheid voor het hoofdverblijf, een vergunning voor een tweede gebruik of een ander document dat vereist is voor dit type pand in de betreffende gemeente?

En dit is wat een advocaat moet controleren.

Wanneer is het document vereist?

Het onderwerp komt het vaakst aan de orde op de primaire markt, oftewel bij nieuwe investeringen.

Na voltooiing van de bouw dient de ontwikkelaar de procedure voor de eerste bewoning in gang te zetten. Afhankelijk van de gemeente en het type project kan dit een traditionele vergunning of een verklaring van verantwoordelijkheid zijn.

Het document kan ook van belang zijn voor:

grote reconstructie,

gebouwrenovatie,

wijziging van gebruik,

een pand dat voorheen geen appartement was,

een ander beroep op de secundaire markt,

Geplande toeristische verhuur.

Er is geen eenduidig ​​antwoord voor de hele Costa Blanca, aangezien de details per gemeente verschillen. De procedure kan bijvoorbeeld anders zijn in Alicante, Torrevieja, Orihuela Costa, Guardamar, Calpe of Jávea.

Wie controleert het kadaster bij de aankoop van een woning?

Dit is heel belangrijk: de cliënt mag hier niet alleen mee worden gelaten.

Bij de aankoop van onroerend goed in Spanje is het raadzaam om de documenten door een advocaat te laten controleren. Een advocaat verifieert of de eigendomsdocumentatie compleet is, overeenkomt met het bod en of er geen significante risico's zijn in welke fase van de transactie dan ook.

Bij Baju Baju Properties worden cliënten gedurende het hele proces ondersteund. Onze advocaten helpen bij het controleren van documenten en het afhandelen van formaliteiten, zodat aankoopbeslissingen weloverwogen en niet impulsief worden genomen.

De opdrachtgever hoeft niet bekend te zijn met de Spaanse bouwwetgeving. Maar het is wel verstandig om mensen in de omgeving te hebben die weten waar op gelet moet worden.

Wie regelt de inkooporder bij aankoop van een woning van een projectontwikkelaar?

Op de primaire markt wordt de procedure voor het eerste gebruik doorgaans afgehandeld door de projectontwikkelaar of de investeringspromotor.

De koper moet echter wel weten in welk stadium de documentatie zich bevindt.

Het is de moeite waard om vast te stellen:

of de investering de eerste ingebruiknameprocedure al heeft doorlopen,

of er een verklaring verantwoordelijk is ingediend,

of er documentatie beschikbaar is ter verificatie,

of het mogelijk is om gerichte mediacontracten af ​​te sluiten,

of de bank de leningsdocumentatie zal accepteren

of het eigendom na ontvangst legaal gebruikt mag worden.

Dit zijn geen vragen die een klant zichzelf op kantoor moet stellen. Het zijn echter wel zaken die geverifieerd moeten worden voordat de aankoop wordt afgerond.

Welke documenten zijn mogelijk nodig?

De omvang van de documentatie hangt af van de gemeente en de specifieke investering. De procedures voor de eerste ingebruikname kunnen onder meer het volgende omvatten:

het formulier 'declaración responsable' of het daarvoor bestemde aanvraagformulier

technische documentatie,

certificaat van voltooiing van de werkzaamheden,

installatiedocumenten,

energie-efficiëntiecertificaat,

mediabevestigingen,

documenten die bevestigen dat de uitvoering in overeenstemming is met het ontwerp.

Het belangrijkste voor de koper is echter niet om de documenten zelf in te vullen, maar om een ​​advocaat te laten controleren of alles klopt.

Waar moet je op letten bij het kopen van een woning van een projectontwikkelaar?

De grootste fout is om aan te nemen dat alles ook formeel afgerond is, alleen omdat het gebouw er klaar uitziet.

Op de primaire markt is het de moeite waard om het volgende te controleren:

of de ontwikkelaar een bouwvergunning heeft,

of de bouw conform het ontwerp is uitgevoerd,

of de documentatie van het eerste gebruik is ingediend of verkregen,

of het beoogde medium beschikbaar is,

of de beschrijving van het pand overeenkomt met de documentatie,

of terrassen, tuinen, solariums, parkeerplaatsen en bergingen voldoende overdekt zijn,

Of de documentatie voldoende is voor de bank als de aankoop met een lening wordt gefinancierd.

Dit zijn de zaken die een advocaat moet controleren voordat hij de belangrijkste documenten ondertekent.

Waar moet je op letten op de tweedehandsmarkt?

Op de tweedehandsmarkt volstaat het niet om alleen naar de eigendomsakte en foto's te kijken.

Het is de moeite waard om te controleren of het pand over het juiste bewoningsbewijs beschikt en of de huidige staat ervan overeenkomt met de documentatie.

Dit is met name belangrijk als:

het terras werd opgebouwd,

er werd een kamer bijgebouwd,

De indeling van het appartement werd gewijzigd

Het bedrijfspand werd omgebouwd tot een appartement

Er werden grote renovaties uitgevoerd

Het pand is bestemd voor toeristische verhuur.

Op de secundaire markt ontstaan ​​formele problemen alleen wanneer de eigenaar wil verkopen, verhuren voor toeristische doeleinden, nutsvoorzieningen wil overdragen of financiering wil verkrijgen.

Daarom is het zo belangrijk om documenten te controleren voordat je iets koopt.

Betekent de verklaring 'verantwoordelijk' dat het bureau niets meer controleert?

NEE.

Declaración responsable betekent niet dat het bureau de inspectie “opgeeft”.

Deze verklaring wordt ingediend door de verantwoordelijke instantie, maar de administratie kan de documenten later controleren en de procedure aanvechten als er onregelmatigheden worden geconstateerd. De procedure van de stad Valencia bepaalt dat het ontbreken of de onjuistheid van de vereiste gegevens of documenten ertoe kan leiden dat het recht dat voortvloeit uit de verklaring niet kan worden uitgeoefend.

Daarom is het bij een aankoop niet voldoende om te horen: "er is een verklaring".

Je moet controleren wat er precies is ingediend, wanneer, en of de documentatie compleet is.

Veelgestelde vragen

Wat is een licentie voor het eerste gebruik?

Dit is een document of procedure die bevestigt dat het opgeleverde pand voor het beoogde doel gebruikt kan worden. Aan de Costa Blanca kom je ook vaak een declaración responsable de primera occupación tegen.

Wordt de LPO door de koper gecontroleerd?

Niet op eigen houtje. Kopers moeten weten dat een dergelijk document geldig is, maar de verificatie ervan moet door een advocaat worden uitgevoerd. Bij Baju Baju Properties ontvangen klanten juridische ondersteuning gedurende het gehele aankoopproces.

Kan de akte worden ondertekend zonder een volmacht?

Dit hangt af van de specifieke situatie, het type woning en de fase van de investering. Het ontbreken van de juiste documentatie met betrekking tot bewoning kan echter risico's met zich meebrengen met betrekking tot nutsvoorzieningen, hypotheken, bewoning, verhuur of toekomstige verkoop. Daarom is het belangrijk om dit te controleren voordat u een beslissing neemt.

Is de LPO hetzelfde als de cédula de habitabilidad?

Niet altijd. Namen en procedures verschillen per regio in Spanje. Aan de Costa Blanca is het vooral belangrijk om te controleren of het juiste beroepsdocument of de juiste aansprakelijkheidsverklaring aanwezig is.

Is een vergunning voor verhuur aan toeristen nodig?

Bij de registratie als toeristisch aanbieder in de regio Valencia is een verklaring van het bezit van een primaire of secundaire beroepsvergunning of een gelijkwaardig document, zoals bepaald in decreet 12/2021, vereist.

Wie regelt de documenten bij de aankoop van een woning van een projectontwikkelaar?

Over het algemeen is dit de ontwikkelaar of projectpromotor. De koper moet echter bevestiging krijgen dat de documentatie correct is opgesteld, ingediend of verkregen. Dit onderdeel moet door een advocaat worden gecontroleerd.

Biedt declaración aansprakelijk volledige zekerheid?

Dit biedt een basis voor actie op een specifieke manier, maar betekent niet dat er geen controle is. Het bureau kan de documentatie later nog beoordelen. Daarom is het belangrijk dat de documenten volledig en feitelijk correct zijn.

Samenvatting

Bij de aankoop van een woning aan de Costa Blanca, met name op de nieuwbouwmarkt, is het niet voldoende om alleen te informeren naar de prijs, het uitzicht en de opleveringsdatum.

U dient ook de documenten te controleren die betrekking hebben op de mogelijkheid tot legaal gebruik van het pand: licencia de primera occupación, declaración responsable de primera occupación of andere relevante documenten die door de betreffende gemeente worden vereist.

Het goede nieuws is dat de klant het niet alleen hoeft te doen.

Bij Baju Baju Properties begeleiden we cliënten bij de aankoop van onroerend goed in Spanje met behulp van een advocaat die de documentatie controleert en hen stap voor stap door de formaliteiten heen helpt.

Een goede woning draait immers niet alleen om mooie foto's, een terras en een goede locatie.

Dit zijn tevens documenten die gemoedsrust bieden bij het kopen, gebruiken, huren en verkopen in de toekomst.